年度盘点 | 绿城中国:傍上央企 三年回稳:亚博官网

企业新闻 | 2021-01-31

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陈伊颖再行来看几组数据。(数据来源:绿城中国公告)按绿城中国的公告,今年前11月,绿城共计构建1230亿元的合约销售金额,而这个金额,是由集团项目和代建项目组制备的。

上图中的数据,是绿城中国今年1月以来这两部分业务分别的单月合约销售金额。可以显现出,在今年前10月,绿城的代建项目销售额仍然保持在每个月20-35亿元之间,而到了11月时,这个数额激增至100亿元,大大多达其集团项目的销售额。而其单月销售额,今年以来仍然在上下平缓,自9月以来,堪称经常出现了逐月下降的现象。特别是在是11月的60亿元单月销售额,同比10月时的110亿元,下降了50亿元。

11月的绿城,在销售上遭遇了什么?再行看另一组数据。(数据来源:易居研究院)这是绿城中国今年截至11月30日,在招拍挂市场拿地的不几乎统计资料。

从图中可以显现出,今年10月、11月为绿城的拿地高峰,这两个月里绿城在拿地上合计耗资大约267.46亿元,而今年1-9月,绿城在拿地上的花费一共才246.79亿元。10-11月两个月的拿地花费,已多达前9月。11月的绿城,在拿地上又遭遇了什么?“资金优化”不恐调控从整体上看,2017年的绿城,是有些不一样的。

以往的绿城,一遇上调控之年,就尤其伤心。比如2008年,比如2011年、2014年。在这几个年份里,绿城的资金状况,仍然正处于扼喉状。

亿翰智库数据表明,2008年,绿城的净负债率为95.1%,2009年至2011年三年清净负债率皆多达100%,且增幅都在10%以上,2011年超过历史最高点159.7%。至于2014年,那场和融创的一段时间“联姻”,不足以解释绿城当时的困境。

2017年,仍然是调控的大年。但今年的绿城,资金却很是稳健。

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有相似绿城的人士告诉他弹房君,在经历了三次“濒临破产”的危机后,绿城却是汲取了教训,现如今在资金保留方面很是小心。而引进中交后,有了中交的背书,绿城在资金持有人和融资贷款上,也有了更加多的确保。这些,在绿城的定期业绩报告里也有反映。

从2016年的年报开始,绿城不会特地在中报和年报中提到“获益于第一大股东中交集团的资信反对”。在2017年中期报告中,绿城就提及,获益于第一大股东中交集团的资信反对及本公司整体经营情况的向好,于2017年6月30日,本集团清净资产负债率为57.9%,银行存款及现金为人民币367.35亿元。2017年上半年总借贷加权平均利息成本为5.6%。

(数据来源:绿城中国公告)从近3年的数据来看,自2014年底中交转入后,绿城债务结构经常出现了显著调整。其中,现金流从2015年开始经常出现了显著提高,同时,清净资产负债率和融资成本也在适当上升。据绿城中国继续执行董事、行政总裁曹舟南透漏,累计8月底,绿城账上的现金已相似600亿,而累计10月底,绿城的净资产负债率已降至了43%,为史上低于。而明年,绿城将着力对资产结构展开调整,通过发售酒店类REITs产品,对持有人物业展开更加合理的财务处置。

资金链的大大优化,仍然害怕“调控年”,是绿城在2017年的明显变化。土地投资“胆量重返”而第二个有所不同,是绿城的“胆量重返”。在2009年时,绿城却是土地市场的霸主之一。

亿翰智库统计资料表明,绿城在2009年销售额为513亿的情况下,2009年土地支出费用约456亿,追加土地建筑面积为797万平米,投销比达88.9%,是当年拿地最少的企业。2009年杭州总价地王TOP10中,有4个出自于绿城之手。

但2010年后,绿城开始收手了。特别是在在2011年和2012年,绿城追加土储的拿地款中,归属于绿城缴纳的金额分别仅有为16亿元和7亿元。(数据来源:绿城中国公告)这一现象,直到了去年,才算急过来,绿城的投销比开始重返长时间范围。

但与去年其它房企追加土储的手笔比起,绿城仍然却是慎重至极,让人不免批评企业未来的发展支撑力。甚至在今年10月前,都有不少业内人士在与弹房君的交流中,传达了对绿城下一步发展的浓浓忧虑。

以后目前,对绿城心存担忧的群众仍不占到少数。绿城的市值,就是这类忧虑的最差反映。累计昨日收盘,绿城中国(hk.03900)的市值为208.96亿港元,合约174.67亿元人民币。

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而目前销售金额在它后面几位的金地集团、新城控股、和招商蛇口,市值分别为569.74亿元、201.66亿元和372.52亿元。哪怕对比销售额并未斩千亿的港股同行,绿城也不占优。

(1-11月中国房地产企业销售额TOP11-20中上市房企12月28日市值)只不过,10月后的绿城,却是车站返了它理应的方位,一是提早2个月已完成年度销售目标,二是在土地市场新的抢到了“爪牙”,三是复归一线城市。2014年之前,绿城在浙江的三四线城市库存积压相当严重,一度陷于“去库存”的推迟战中。但从2015年开始,绿城转变了之前大量压仓三四线城市的布局,展开了布局换仓,将投资探讨在还包括北上广浅等一线城市,以及杭州、南京、济南、郑州、合肥、重庆、福州、厦门、成都、武汉等二三线重点核心城市。

截至2017年上半年,绿城共计土地储备总建筑面积大约3057万平米,其中,一、二线城市土地储备的占比由2015年37.4%提高至47%。而近两个月里,绿城也用几次夺下一线城市的“风流地块”,高调宣告了重返——11月24日,绿城时隔6年后,新的独立国家在上海拿地。11月7日,绿城以86亿元的总价、20%的谦和夺下的北京石景山五里坨组团地块,为北京目前年内三高地块。

对于缘何在年底发力,曹舟南回应,年初时候,集团就确认了逆周期拿地的策略,而年底,正是集团所指出的“窗口期”。对于明年的土地投资计划,绿城回应,仍然不会拿走700亿元展开投资。

至于开篇提及的第一个问题,绿城方面告诉他弹房君。11月时,绿城发展和绿城佳园代建平台公司辖的5个代辟项目集中于散户,助推了代辟业务销售的集中于发力,因而代建项目销售额经常出现了井喷。

而集团项目由于原本计划在11月散户的项目有部分散户节点推迟至了12月份,因此经常出现回升,预计这部分数据将集中体现在12月份的销售额中。显然,12月的绿城,还将给市场带给更大惊艳。

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